Ga je je huis verkopen en een nieuw huis kopen? Ontdek hoe je snel je maximale hypotheek berekent, je overwaarde en de bijleenregeling optimaal inzet, en wanneer een overbruggings- of meeneemhypotheek slim is. Je ziet ook wat NHG, LTV en toetsrente voor jouw leencapaciteit betekenen, welke kosten en risico’s (zoals dubbele lasten) je meeneemt, en welke stappen en tools je helpen om met een fijne buffer zeker te schakelen.
Hypotheek berekenen bij huis verkopen en nieuw huis kopen
Je hypotheek berekenen bij verkoop en aankoop begint bij je huidige cijfers. Met een paar kerngetallen zie je wat je maximaal kunt lenen en welke eigen inbreng nodig is.
- Verzamel je basisgegevens: bruto jaarinkomen (en dat van je partner), actuele marktwaarde van je huidige woning, openstaande hypotheek, vrij beschikbaar spaargeld/beleggingen en eventuele schulden (bijv. studielening of krediet).
- Bepaal je overwaarde of restschuld: overwaarde = marktwaarde/verkoopprijs – openstaande hypotheek – verkoopkosten. Overwaarde wordt je eigenwoningreserve (bijleenregeling): gebruik je die niet in je nieuwe woning, dan mis je (deels) renteaftrek. Bij restschuld daalt je leencapaciteit en moet je aflossen of apart financieren.
- Bereken je maximale leencapaciteit en totaalbudget: inkomen volgens Nibud-normen en toetsrente bepaalt je maximale hypotheek; daarnaast geldt LTV max 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning. Je aankoopbudget maximale hypotheek + eigen inbreng (overwaarde/spaargeld) – kosten koper en verbouwingskosten. Check of NHG mogelijk is voor lagere rente en extra zekerheid.
Zo krijg je snel een realistisch budget voor je volgende huis. Met deze basis kun je scenario’s vergelijken en gerichter zoeken.
Welke gegevens en waardes heb je nodig (inkomen, marktwaarde, hypotheekschuld, spaargeld)
Voor een realistische hypotheekberekening heb je heldere cijfers nodig over je inkomen, je huidige woning en je eigen geld. Noteer je bruto jaarinkomen (en dat van je partner), inclusief vaste toeslagen en structurele bonussen, plus de contractvorm. Bedenk welke lasten je al hebt, zoals een studieschuld of andere kredieten, want die drukken je leencapaciteit. Laat de marktwaarde van je huidige woning vaststellen via een recent taxatierapport (WOZ kan als indicatie), en check je actuele hypotheekschuld en eventuele restschuld na verkoop.
Tel je spaargeld, vrij besteedbaar eigen vermogen en mogelijke schenkingen mee als inbreng. Vergeet ook erfpachtcanon, VvE-bijdrage en geplande verbouwing niet, omdat die je maandlasten of leenruimte beïnvloeden. Met deze set gegevens kun je gericht en snel rekenen.
Je maximale leencapaciteit inclusief overwaarde en eventuele restschuld
Je maximale leencapaciteit wordt in de basis bepaald door je bruto inkomen, de toetsrente (de rente waarmee de bank rekent) en de looptijd. Daarbovenop speelt je overwaarde of restschuld een grote rol. Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en je resterende hypotheek; dit werkt als eigen inbreng, verlaagt het bedrag dat je hoeft te lenen en kan je maandlasten en rente verbeteren. Door de bijleenregeling moet je die overwaarde (eigenwoningreserve) in je nieuwe huis steken om volledige renteaftrek te behouden.
Heb je een restschuld omdat je lager verkoopt dan je schuld, dan krimpt je leencapaciteit: je moet die schuld meestal aflossen uit spaargeld of apart financieren, en de extra lasten tellen mee in de toetsing. Reken er bovendien op dat je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen, dus je overwaarde is vaak nodig voor bijkomende kosten.
[TIP] Tip: Bereken leencapaciteit inclusief overwaarde, boeterente en overbruggingskrediet.
Volgorde kiezen: eerst kopen of eerst verkopen
De onderstaande tabel vergelijkt de volgorde-opties bij “huis verkopen en nieuw huis kopen” en laat zien wat dit betekent voor je hypotheekberekening: financiering/budget, kosten/risico’s en praktische aandachtspunten.
| Keuze/strategie | Financiering & maximale hypotheek | Kosten & risico’s | Praktische aandachtspunten |
|---|---|---|---|
| Eerst kopen (met overbruggingshypotheek) | Overbruggingshypotheek om overwaarde vrij te spelen; bank toetst of (tijdelijke) dubbele lasten draagbaar zijn, wat je leencapaciteit kan drukken; bijleenregeling blijft van kracht. | Tijdelijk dubbele woonlasten en rente op overbrugging; risico dat je oude woning later of lager verkoopt; extra kosten (taxatie, advies, eventueel opslag rente). | Sneller kunnen schakelen in krappe markt; zorg voor buffer voor dubbele lasten en stel realistische verkooptijd/-prijs vast. |
| Eerst verkopen | Zekerheid over verkoopopbrengst en eigenwoningreserve (overwaarde) -> duidelijk budget; geen overbruggingshypotheek nodig; maximale hypotheek vaak ruimer door lagere tijdelijke lasten. | Mogelijk tijdelijke huur/opslag en dubbele verhuizing; prijsstijgingen in tussentijd kunnen je nieuwe aankoop duurder maken. | Sterke positie bij bieden (minder voorbehouden); plan tijdig tijdelijke woonruimte en bewaak overdrachtsdata. |
| Meeneemhypotheek (rente meenemen) | Behoud van oude rente/voorwaarden op (deel van) nieuwe lening; kan maandlasten en toetslast verlagen t.o.v. actuele rente; aanvullend leenbedrag tegen nieuwe rente; voorwaarden verschillen per bank. | Vaak geen/lagere boeterente als je daadwerkelijk meeneemt; wel kosten voor advies/akte; boete mogelijk voor het deel dat je niet kunt meenemen of bij verkorten looptijd. | Alleen bij dezelfde geldverstrekker en binnen geldige meeneemtermijn; check maximale looptijd/LTV/NHG-eisen en combineer met bijleenregeling. |
| Kopen met verkoop-ontbindende voorwaarde | Financiering rond te zetten nadat je huidige woning is verkocht; meestal geen overbruggingshypotheek nodig; budget hangt af van deadline in de clausule. | Minder risico op dubbele lasten, maar kans dat verkoper je bod afwijst of dat de koop ontbonden wordt als verkoop uitblijft. | Zet realistische termijn in de clausule; minder concurrerend in hete markt; combineer met financieringsvoorbehoud. |
Kern: eerst kopen vraagt draagkracht en een overbruggingshypotheek; eerst verkopen geeft budgetzekerheid maar kan extra verhuisstappen vragen. Een meeneemhypotheek kan je maandlasten drukken en boeterente beperken als je voorwaarden van de geldverstrekker passen.
De keuze om eerst te kopen of eerst te verkopen bepaalt je hele hypotheekstrategie. Koop je eerst, dan heb je vaak een overbruggingshypotheek nodig om je overwaarde tijdelijk te gebruiken; reken op (tijdelijke) dubbele lasten en een toetsing waarbij de bank kijkt naar je nieuwe maandlasten plus de overbrugging. Dat kan je leencapaciteit knijpen, maar je voorkomt dat je zonder nieuwe woning zit en je kunt je huidige rente soms meenemen via een meeneemhypotheek. Verkoop je eerst, dan ken je de exacte verkoopprijs en overwaarde (eigenwoningreserve), heb je geen dubbele lasten en maak je een strakkere berekening met minder risico op een restschuld, maar je loopt kans op tijdelijk huren of twee keer verhuizen.
Marktomstandigheden tellen mee: in een krappe markt is eerst kopen vaak praktischer, in een rustige markt geeft eerst verkopen meer rust. Hoe je ook kiest, werk met realistische doorlooptijden, een buffer voor kosten koper en verbouw, en borg je positie met een financieringsvoorbehoud en een flexibele opleverdatum.
Eerst kopen: overbruggingshypotheek, dubbele lasten en risico’s
Kies je ervoor om eerst te kopen, dan overbrug je je overwaarde met een overbruggingshypotheek: een tijdelijke, meestal aflossingsvrije lening die je aflost zodra je oude huis passeert. De bank kijkt naar de verwachte verkoopopbrengst (vaak onderbouwd met taxatie of koopcontract) en houdt een veiligheidsmarge aan, waardoor je niet je volledige overwaarde kunt gebruiken. Reken intussen op dubbele lasten: rente over je huidige hypotheek, rente over de overbrugging en de lasten van je nieuwe hypotheek.
De belangrijkste risico’s zijn een lagere verkoopprijs dan gedacht, langere verkooptijd, en een rentestijging die je maandlasten verhoogt. Maak daarom conservatieve aannames, bouw een buffer in voor kosten koper en verbouw, en stem opleverdata strak op elkaar af.
Eerst verkopen: meer zekerheid en invloed op je budget
Eerst verkopen geeft je rust en rekent het makkelijkst: je kent de exacte verkoopprijs, je overwaarde en dus je eigenwoningreserve, waardoor je precies weet hoeveel eigen geld je in je volgende huis kunt stoppen en wat je maximale hypotheek wordt. Je voorkomt een overbruggingshypotheek en meestal ook dubbele lasten, wat je maandbudget ten goede komt.
Het nadeel is dat je mogelijk tijdelijk moet huren of ergens anders moet overbruggen, met extra kosten voor opslag en een tweede verhuizing. Ook loop je het risico dat je droomhuis in de tussentijd weg is. Check bovendien of je je huidige rente mag meenemen en binnen welke termijn; zo behoud je rentekorting zonder onnodige boeterente.
Ik heb een huis maar wil een ander huis kopen: meeneemhypotheek en boeterente
Als je al een huis hebt en wilt verhuizen, kan een meeneemhypotheek interessant zijn: je neemt je bestaande rente en voorwaarden mee naar je nieuwe hypotheek. Dat is vooral gunstig als je huidige rente lager is dan de actuele rente. Meestal moet je bij dezelfde geldverstrekker blijven, binnen een termijn van vaak 3 tot 12 maanden verhuizen en geldt het alleen voor het resterende bedrag en de looptijd van je huidige lening; extra leenruimte krijg je tegen de dan geldende rente.
Lukt meenemen niet of los je meer af dan boetevrij mag, dan betaal je boeterente. Die hangt af van je contractrente, de marktrente en de resterende rentevaste periode. Laat altijd doorrekenen wat voordeliger is: meenemen, deels meenemen of wachten tot rentevast afloopt.
[TIP] Tip: Bereken eerst hypotheek met overbrugging en dubbele lasten vóór volgordekeuze.
Regels, kosten en fiscaliteit die je uitkomst bepalen
Je maximale hypotheek bij verhuizen wordt niet alleen bepaald door je inkomen, maar ook door regels, kosten en fiscale spelregels. In Nederland mag je doorgaans tot 100% van de marktwaarde lenen; extra budget voor energiebesparende maatregelen kan soms daarboven, maar is geoormerkt. Banken toetsen met inkomensnormen en een toetsrente, waardoor je rentevastperiode direct invloed heeft. Verkoop je met winst, dan geldt de bijleenregeling: je overwaarde vormt je eigenwoningreserve en moet je in je nieuwe huis steken om volledige renteaftrek te behouden. Voor renteaftrek moet je nieuwe lening in principe annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar; een aflossingsvrij deel kan, maar de rente daarop is niet aftrekbaar.
Houd rekening met kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies en bemiddeling, NHG-premie waar van toepassing, en eventueel bouwkundige keuring; deze kosten betaal je vaak uit eigen middelen. Financieringskosten en boeterente zijn in veel gevallen fiscaal aftrekbaar. Tel je verbouwingsbudget en erfpacht of VvE-lasten mee, want die drukken je leencapaciteit en maandlasten.
Bijleenregeling en eigenwoningreserve: zo gebruik je je overwaarde
Verkoop je je huis met winst, dan ontstaat er een eigenwoningreserve: verkoopprijs min verkoopkosten en min je resterende hypotheek. Door de bijleenregeling moet je die overwaarde inzetten voor je volgende huis als je volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Je mag de overwaarde gebruiken voor de koopsom én voor verbouwingskosten die de woning verbeteren. Laat je (een deel van) de overwaarde buiten de financiering, dan blijft je totale lening misschien gelijk mogelijk, maar is de rente over datzelfde deel níet aftrekbaar.
De bijleenregeling werkt drie jaar door na verkoop; koop je binnen die periode, dan telt je eigenwoningreserve mee, koop je later, dan vervalt die verplichting. Reken dus vooraf uit hoeveel eigen geld je inbrengt en wat dat doet met je aftrekbare hypotheek.
Overdrachtsbelasting, kosten koper en verbouwingsbudget
Bij het berekenen van je mogelijkheden horen ook overdrachtsbelasting, kosten koper en je verbouwingsbudget. Koop je een woning om er zelf te wonen, dan betaal je doorgaans 2% overdrachtsbelasting; starters kunnen onder voorwaarden een vrijstelling krijgen, terwijl voor beleggers een hoger tarief geldt. De kosten koper bestaan verder uit notaris- en inschrijfkosten, taxatie, advies en bemiddeling, eventueel een NHG-premie en soms een bankgarantie.
Omdat je meestal maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen, betaal je deze kosten vaak uit eigen middelen of uit je overwaarde. Wil je verbouwen, dan kun je dit meefinancieren via een bouwdepot; de bank toetst of de verbouwing de waarde verbetert en je krijgt het budget in termijnen uitbetaald op basis van facturen. Zo houd je je cashflow en planning strak.
NHG, LTV en toetsrente: wat toetst de bank
De bank bekijkt drie hoofdzaken: je inkomen, de verhouding tussen lening en woningwaarde (LTV) en de rente waarmee gerekend wordt (toetsrente). Je LTV mag doorgaans niet boven 100% uitkomen, waardoor je kosten koper en een deel van je verbouwing uit eigen middelen of overwaarde moet betalen; soms kan je iets extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Met NHG leen je binnen de NHG-kostengrens, betaal je eenmalig premie, maar profiteer je vaak van een lagere rente en extra zekerheid als het misgaat.
De toetsrente bepaalt direct je leencapaciteit: bij een lange rentevaste periode rekent de bank vaak met je werkelijke rente, anders met een minimum. Verder tellen BKR-registraties, erfpachtcanon, VvE-bijdrage en je gekozen aflosvorm mee in de toetsing.
[TIP] Tip: Check bijleenregeling, overdrachtsbelasting en boeterente; bereken netto leencapaciteit.
Stappen en tools om zelf te rekenen
Begin met het verzamelen van je kerngegevens: bruto inkomen (en dat van je partner), vaste lasten en BKR-registraties, de actuele marktwaarde van je huidige woning (taxatie of recent WOZ als indicatie) en je openstaande hypotheek. Bereken je overwaarde of restschuld en noteer je eigenwoningreserve, want die bepaalt hoeveel eigen geld je in het volgende huis stopt. Zet daarna je bijkomende kosten op een rij: overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies, eventuele NHG-premie en je verbouwingsbudget. Reken je LTV uit en bedenk dat je doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen, waardoor kosten en deel van de verbouwing uit eigen middelen of overwaarde komen.
Gebruik online hypotheekcalculators voor maximale hypotheek en netto maandlasten, en speel met rentepercentages en rentevaste periodes om het effect op je leencapaciteit te zien. Simuleer scenario’s: eerst kopen met een overbruggingshypotheek en mogelijke dubbele lasten, of eerst verkopen voor meer zekerheid. Check of je je rente kunt meenemen en wat boeterente zou doen. Stress-test je plan met een lagere verkoopprijs, een langere verkooptijd en 1 à 2% hogere rente. Met deze aanpak krijg je een realistische bandbreedte én hou je genoeg buffer over om relaxed te bieden en de juiste volgorde te kiezen.
Wat je vooraf regelt: taxatie/WOZ, werkgeversverklaring en openstaande schulden
Voor je gaat rekenen is het slim om je basisdocumenten op orde te hebben. Een recente taxatie geeft de marktwaarde van je woning; die is leidend voor je maximale hypotheek en LTV. De WOZ-waarde is de door de gemeente vastgestelde waarde en kan dienen als indicatie, maar voor financiering vraagt de bank meestal om een gevalideerd taxatierapport. Regel ook een werkgeversverklaring: een brief van je werkgever met je bruto loon, contractvorm en eventueel een intentieverklaring voor vast, zodat de bank je inkomen kan toetsen.
Breng al je openstaande schulden in kaart, zoals studieschuld, doorlopend krediet, creditcardschuld en private lease; deze lasten drukken je leencapaciteit en moeten kloppen met je BKR-registratie. Met deze stukken reken je sneller, realistischer en voorkom je verrassingen in het aanvraagproces.
Online tools, aannames en buffers: veelgemaakte fouten voorkomen
Online rekentools zijn ideaal om snel je bandbreedte te zien, maar alleen als je realistische aannames gebruikt. Reken met een conservatieve verkoopprijs van je huidige huis en plan een langere verkooptijd, zodat je niet te krap zit met een overbruggingshypotheek. Gebruik de actuele toetsrente en let op dat sommige tools netto lasten tonen terwijl je bruto lasten voor de toetsing tellen.
Ga uit van maximaal 100% LTV en tel kosten koper en een verbouwingsbudget via bouwdepot niet te rooskleurig mee. Check of je binnen de NHG-kostengrens valt en of energiebespaarbudget past. Bouw altijd een buffer in voor boeterente, dubbele lasten en onvoorziene kosten, zodat je plan ook bij tegenslag overeind blijft.
Veelgestelde vragen over huis verkopen en nieuw huis kopen hypotheek berekenen
Wat is het belangrijkste om te weten over huis verkopen en nieuw huis kopen hypotheek berekenen?
De uitkomst hangt af van inkomen, marktwaarde, resterende hypotheek, spaargeld en overwaarde of restschuld. Banken toetsen met LTI/LTV en toetsrente, plus NHG. Bijleenregeling en kosten koper/overdrachtsbelasting beïnvloeden eigen inbreng, verbouwingsbudget en haalbaarheid.
Hoe begin je het beste met huis verkopen en nieuw huis kopen hypotheek berekenen?
Begin met actuele WOZ/taxatie, hypotheekschuld, inkomen/werkgeversverklaring, spaargeld en BKR-schulden. Reken scenario’s: eerst kopen (overbruggingshypotheek, dubbele lasten) of eerst verkopen. Check bijleenregeling, meeneemhypotheek/boeterente, NHG. Gebruik tools en hou verhuis-, verbouw- en risicobuffer aan.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij huis verkopen en nieuw huis kopen hypotheek berekenen?
Veelgemaakte fouten: overwaarde overschatten, bijleenregeling/eigenwoningreserve negeren, kosten koper en overdrachtsbelasting onderschatten, te rooskleurige verkoopprijs, geen buffer voor dubbele lasten of rentestijging, BKR-krediet vergeten, looptijd/boeterente meeneemhypotheek misrekenen en verbouwing niet mee-financieren.
