Als ZZP’ER een hypotheek zonder jaarcijfers: zo bewijs je je inkomen

Als zzp’er kun je ook zonder volledige jaarcijfers een hypotheek krijgen – mits je je inkomen slim aantoont met een inkomensverklaring, recente btw-aangiften, bankafschriften en langlopende opdrachten. Je ontdekt hoe geldverstrekkers jouw stabiliteit, continuïteit en betaalbaarheid beoordelen (LTV, toetsrente), welke rol NHG en een eventuele rente-opslag spelen, en hoe meer eigen geld en een strak dossier je kansen vergroten. Ook de belangrijkste verschillen tussen Nederland en België komen kort voorbij.

Hypotheek als ZZP’ER zonder jaarcijfers: kan het?

Ja, het kan, maar je moet slimmer bewijzen wat je verdient. Veel geldverstrekkers willen jaarcijfers zien om je inkomen te toetsen, maar er zijn routes waarbij je zonder volledige jaarrekeningen toch een hypotheek krijgt. In Nederland werken steeds meer partijen met een inkomensverklaring ondernemer: een onafhankelijke specialist rekent je actuele cijfers, btw-aangiften en bankafschriften door tot een toetsinkomen (het bedrag waarop de bank je maximale lening baseert). Heb je nog geen drie volledige jaren, maar wel minstens twaalf maanden omzet en een stabiele klantenstroom, dan wordt het vaak al kansrijker. Ook vaste of langdurige opdrachten, detacherings- of raamcontracten helpen om continuïteit aan te tonen. Zonder jaarcijfers kijken aanbieders extra scherp naar betaalbaarheid, dus reken op mogelijk meer eigen geld, een rente-opslag of een lagere maximale leensom ten opzichte van de woningwaarde (LTV: loan-to-value).

Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie, een vangnet bij gedwongen verkoop) zijn de regels duidelijker en soms iets soepeler, zolang je binnen de kostengrens blijft en je inkomen onderbouwt. In België vragen banken meestal meerdere boekjaren, maar er zijn oplossingen voor starters als je recente omzet, btw-aangiften en contracten kunt tonen; sommige banken werken met een strengere marge of vragen bijkomende waarborgen. Samengevat: zonder jaarcijfers is het niet standaard, wel haalbaar als je je inkomen, stabiliteit en buffer goed onderbouwt.

[TIP] Tip: Gebruik btw-aangiften, bankafschriften en opdrachtbevestigingen als inkomensbewijs zonder jaarcijfers.

Hoe beoordelen geldverstrekkers jouw situatie

Geldverstrekkers willen vooral weten of je inkomen stabiel en voorspelbaar genoeg is om je maandlasten te dragen, ook als je geen complete jaarcijfers kunt laten zien. Ze bouwen daarom je toetsinkomen (het inkomen waarmee de bank rekent) op uit harde signalen: recente bankafschriften, btw-aangiften, facturen, je boekhouding en, waar mogelijk, een inkomensverklaring ondernemer van een onafhankelijke specialist. Ze kijken naar de duur van je ondernemerschap, trends in omzet en marge, de spreiding van opdrachtgevers en de looptijd van contracten; langlopende opdrachten of een detacherings-/raamcontract tellen extra mee voor continuïteit.

Verder toetsen ze je vaste lasten en schulden (zoals BKR-registraties), je eigen geld en buffer, en de LTV (loan-to-value: de verhouding tussen lening en woningwaarde). Met de toetsrente (een vast rekenpercentage) bepalen ze wat je maximaal verantwoord kunt lenen; bij meer risico kan een rente-opslag gelden. NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kan helpen als je binnen de kostengrens blijft en je inkomen goed onderbouwt. In België ligt de lat vaak bij twee tot drie boekjaren, maar recente omzet, contracten en voldoende reserves kunnen de beoordeling alsnog positief maken.

Beoordelingscriteria: stabiliteit, continuïteit en betaalbaarheid

Stabiliteit gaat over hoe voorspelbaar je inkomsten zijn: zien ze een consistente omzetstroom, weinig pieken en dalen, en gezonde marges? Continuïteit draait om wat er morgen en over zes maanden binnenkomt: heb je langlopende opdrachten, een goed gevulde pijplijn en spreiding over meerdere klanten zodat je niet afhankelijk bent van één partij? Betaalbaarheid is de rekensom of je de maandlasten comfortabel kunt dragen, ook als de rente stijgt.

Banken kijken naar je vaste lasten en schulden, je buffer en eigen geld, de LTV (loan-to-value: de verhouding tussen lening en woningwaarde) en de toetsrente (de rekenrente voor maximale lening). Hoe sterker je op deze drie punten scoort, hoe groter je kans op een hypotheek zonder complete jaarcijfers.

Voor wie dit kansrijk is (en voor wie niet)

Je maakt de meeste kans als je minstens twaalf maanden aantoonbare omzet hebt, een duidelijke groei- of stabiele lijn laat zien en je inkomsten kunt onderbouwen met bankafschriften, btw-aangiften en een inkomensverklaring ondernemer. Heb je langlopende opdrachten, een detacherings- of raamcontract en spreiding over meerdere klanten, dan scoor je extra punten op continuïteit. Een gezonde buffer en eigen geld verlagen het risico en helpen bij een scherpe LTV en rente.

Minder kansrijk is het als je pas net gestart bent zonder structurele omzet, afhankelijk bent van één opdrachtgever, grote omzetpieken hebt of met BKR-registraties en hoge vaste lasten zit. Ook bij seizoensgevoelige inkomsten of onduidelijke administratie wordt het lastiger, tenzij je die met recente cijfers overtuigend kunt toelichten.

[TIP] Tip: Dien inkomensverklaring ondernemer in; voeg bankafschriften en recente opdrachten toe.

Alternatieven om je inkomen aan te tonen

Onderstaande vergelijking laat zien welke alternatieven zzp’ers zonder (definitieve) jaarcijfers kunnen gebruiken om hun inkomen voor een hypotheek aan te tonen, welke documenten nodig zijn en hoe gangbaar ze zijn bij geldverstrekkers.

Kerninzicht: de inkomensverklaring is het meest breed geaccepteerd, terwijl bankafschrift/btw-analyse en contractinkomen vooral via maatwerk of selecte geldverstrekkers lopen. Hoe completer en consistenter je bewijs, hoe groter je slagingskans en hoe gunstiger de voorwaarden.

Als je geen complete jaarcijfers kunt laten zien, kun je je inkomen toch stevig onderbouwen met actuele en verifieerbare data. De meest gebruikte route is een inkomensverklaring ondernemer: een onafhankelijke specialist rekent je recente administratie, btw-aangiften en bankafschriften door tot een toetsinkomen waar de hypotheekverstrekker mee kan werken. Daarnaast kun je met een bankafschriftenanalyse (bijvoorbeeld 12 tot 24 maanden inkomende zzp-omzet) laten zien dat je cashflow stabiel is. Heb je langlopende opdrachten, een detacherings- of raamcontract, of een opdrachtbevestiging met vaste uren en tarief, dan kan dat als contractinkomen meetellen voor de continuïteit.

Tussentijdse cijfers uit je boekhoudpakket, een overzicht van openstaande posten en verklaarde btw-betalingen geven extra bewijs van voorspelbaarheid. Ook combinatie-inkomen helpt: bijvoorbeeld parttime loondienst naast je zzp of het inkomen van je partner. Met NHG kan een inkomensverklaring voldoende zijn zolang je binnen de kostengrens blijft. In België kijken banken vaak naar recente btw-aangiften, voorlopige cijfers van je boekhouder, het orderboek en eventueel extra eigen inbreng of waarborgen om het risico te dekken.

Inkomensverklaring via specialist: documenten en doorlooptijd

Voor een inkomensverklaring via een onafhankelijke specialist lever je een compleet en recent dossier aan. Denk aan je KvK-inschrijving en legitimatie, recente btw-aangiften (meestal 4 kwartalen), 12 tot 24 maanden bankafschriften van je zakelijke rekening, een factuuroverzicht, tussentijdse cijfers of kolommenbalans, openstaande posten en, waar beschikbaar, je aangifte inkomstenbelasting of voorlopige aanslag. Contracten en opdrachtbevestigingen met looptijd en tarief wegen mee; als starter voeg je je businessplan, prognose en bewijs van opdrachten toe.

Je adviseur dient het dossier digitaal in, de specialist analyseert en kan om toelichting vragen. Is je dossier compleet, dan krijg je vaak binnen 3 tot 7 werkdagen een uitkomst; met aanvullende vragen duurt het 1 tot 2 weken. De verklaring is doorgaans enkele maanden (vaak 3 tot 6) geldig.

Analyse van bankafschriften en BTW-aangiften

Met een analyse van je bankafschriften en btw-aangiften laat je zien dat je omzet echt binnenkomt en stabiel is. Geldverstrekkers kijken meestal 12 tot 24 maanden terug op je zakelijke rekening: inkomende betalingen, de spreiding over opdrachtgevers, betaaltermijnen en eventuele seizoenspieken. Ze filteren privé-onttrekkingen en incidentele meevallers eruit om je structurele cashflow te bepalen, en checken of je uitgaande lasten (btw, leveranciers, verzekeringen) voorspelbaar zijn.

Die bankstroom koppelen ze aan je btw-aangiften per kwartaal: komt de gemelde omzet exclusief btw overeen met wat er op je rekening staat en is de afdracht consistent? Verschillen kun je onderbouwen met creditnota’s of uitgestelde betalingen. Met je toestemming kan dit via open banking, wat de beoordeling vaak sneller en betrouwbaarder maakt.

Opdracht- en contractinkomen (detacherings- of raamcontract)

Langlopende opdrachten en contracten kunnen je toetsinkomen stevig maken, ook zonder volledige jaarcijfers. Geldverstrekkers letten op de resterende looptijd (bij voorkeur 6 tot 12 maanden), een minimum aantal gegarandeerde uren of volume in een raamcontract, je uurtarief en het patroon van verlengingen. Hoe meer continuïteit je kunt aantonen met contracten, verlengingsbrieven, inkooporders, timesheets en facturen, hoe overtuigender je cashflow oogt.

Bij detachering via een bureau wordt je inkomen soms bijna als loondienst beoordeeld, zeker als er een doorbetalingsplicht of uren­garantie is; dan telt de voorspelbaarheid extra mee. Heb je wisselende opdrachten, dan helpt het als je kunt laten zien dat gaten kort zijn en tarieven stabiel blijven. Banken rekenen vaak conservatief met je tarief en uren om seizoens- en kostenrisico’s af te dekken.

[TIP] Tip: Toon inkomen met btw-aangiften, bankafschriften en lopende opdrachtcontracten.

Voorwaarden, kosten en je slagingskans vergroten

Geldverstrekkers willen zien dat je hypotheek past binnen duidelijke kaders: een verantwoorde maximale lening op basis van je toetsinkomen (de rekenbasis van de bank), een stabiele cashflow en een LTV die niet te hoog is (loan-to-value: hoeveel je leent ten opzichte van de woningwaarde). Reken op kosten naast de rente, zoals advies- en bemiddelingskosten, taxatie en notaris, en mogelijk een inkomensverklaring ondernemer die vaak enkele honderden euro’s kost. Zonder volledige jaarcijfers kan een lichte rente-opslag gelden, omdat de bank extra risico ziet; een lagere LTV of meer eigen geld drukt dat risico weer omlaag. Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) betaal je een eenmalige premie, maar krijg je vaak scherpere voorwaarden als je binnen de kostengrens valt en je inkomen goed onderbouwt.

Je vergroot je slagingskans door je dossier waterdicht te maken: recente bankafschriften, btw-aangiften, tussentijdse cijfers en ondertekende opdrachten of contracten met looptijd en tarief. Los kleine kredieten af waar mogelijk, bouw een buffer op en wees realistisch over je maximale maandlast op basis van de toetsrente (de rekenrente die de bank gebruikt). Kies bij twijfel voor een iets lagere leensom of langere rentevaste periode voor voorspelbaarheid. Met een sterk onderbouwd dossier en strakke voorbereiding kom je als zzp’er zonder jaarcijfers gewoon aan tafel.

Maximale lening, LTV en toetsrente

Je maximale lening wordt bepaald door je toetsinkomen en de wettelijke leennormen: wat je volgens de rekenregels verantwoord kunt dragen. De bank gebruikt daarvoor een toetsrente, een vaste rekenrente die stress-test of je de maandlasten ook bij hogere rentes kunt betalen; hoe hoger de toetsrente, hoe lager je maximale hypotheek. LTV (loan-to-value) is de verhouding tussen je lening en de woningwaarde.

Een lagere LTV door meer eigen geld verlaagt het risico en kan een betere rente opleveren. Als zzp’er zonder volledige jaarcijfers rekent de bank vaak conservatiever met je inkomen (bijvoorbeeld via een inkomensverklaring of bankafschriften), waardoor je maximale lening lager uitvalt. Een solide buffer en realistische leensom vergroten je kans op akkoord.

Rente-opslag, NHG en eigen geld

Rente-opslag is de extra opslag op je hypotheekrente vanwege risico, bijvoorbeeld door een hoge LTV of beperkte inkomenszekerheid als zzp’er zonder jaarcijfers. Je verlaagt die opslag door meer eigen geld in te brengen, waardoor je LTV daalt en je in een lagere risicoklasse valt. NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kan ook helpen: je betaalt een eenmalige premie, maar krijgt vaak een lagere rente en duidelijkere acceptatie, mits je binnen de kostengrens valt en je inkomen overtuigend onderbouwt.

Vergeet niet dat je sowieso eigen geld nodig hebt voor kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie. Verbeter je later je LTV door aflossen of waardestijging, vraag dan een hertoetsing aan om je rente-opslag te verlagen.

Verschillen tussen Nederland en België

In Nederland kun je als zzp’er zonder volledige jaarcijfers sneller uit de voeten dankzij de inkomensverklaring ondernemer, gestandaardiseerde leennormen en NHG, waarmee je bij een passende kostengrens vaak duidelijkere acceptatie en lagere rente krijgt. Banken toetsen met een vaste toetsrente en kijken naar LTV, cashflow en contractinkomen; actuele bankafschriften en btw-aangiften wegen zwaar. In België vragen banken doorgaans twee tot drie boekjaren en werken ze minder met een gestandaardiseerde inkomensverklaring.

De nadruk ligt op quotiteit (de Belgische term voor LTV), stabiele marge en extra zekerheden zoals een schuldsaldoverzekering (levensverzekering gekoppeld aan je krediet). Actuele btw-aangiften, bankafschriften en contracten helpen wel, maar de beoordeling is vaak conservatiever en je eigen inbreng ligt gemiddeld hoger. Goede onderbouwing verkleint in beide landen je risico-opslag en vergroot je kans op akkoord.

Veelgestelde vragen over hypotheek zzp zonder jaarcijfers

Wat is het belangrijkste om te weten over hypotheek zzp zonder jaarcijfers?

Het kan, maar geldverstrekkers toetsen strenger op stabiliteit, continuïteit en betaalbaarheid. Inkomensbewijs kan via inkomensverklaring, bankafschriften/BTW of contractinkomen. Reken op mogelijk rente-opslag, lagere maximale lening/LTV en aanvullende eisen; NHG is soms haalbaar.

Hoe begin je het beste met hypotheek zzp zonder jaarcijfers?

Start met een haalbaarheidsscan bij een adviseur. Verzamel KVK-uittreksel, bankafschriften 12-24 maanden, BTW-aangiften, lopende opdracht- of detacheringscontracten. Vraag een inkomensverklaring aan (doorlooptijd circa 5-10 werkdagen) en bespreek LTV, toetsrente, NHG en eigen geld.

Wat zijn veelgemaakte fouten bij hypotheek zzp zonder jaarcijfers?

Veel ZZP’ers overschatten hun leencapaciteit, leveren onvolledige bankafschriften/BTW-aangiften aan of tonen onvoldoende continuïteit in opdrachten. Ze negeren rente-opslag, LTV-beperkingen en toetsrente, vergeten eigen geld/buffer en verwarren omzet met bestendige, verifieerbare vrije kasstroom.